ARTICULOS Antonio Ugarte Tundidor ABOGADO
LA ENERVACION DE LA ACCION DE DESAHUCIO
POR FALTA DE PAGO EN LA NUEVA L.A.U.
Antonio Ugarte Tundidor. Abogado
Recién aprobada por el Congreso de los Diputados la nueva normativa legal en materia de Arrendamientos Urbanos, nos encontramos con otra reforma procesal de aparente carácter coyuntural, con tintes a veces más económicos que jurídicos y que ha supuesto una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil mucho más aparatosa de lo que auguraba el texto del Anteproyecto.En lo que se refiere a la posibilidad de enervar la acción de desahucio por falta de pago, la nueva redacción del artículo 1.563 de la Ley Procesal, que, al menos gramaticalmente, parece haber pretendido una simbiosis entre los tenores del texto anterior del mismo precepto y del artículo 147 de la Ley locativa que se deroga, introduce algunas modificaciones de interés.
El mecanismo enervador ofrece ahora tres variantes, que son el pago, la puesta a disposición en el Juzgado o notarialmente del importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude el arrendatario. La novedad es la puesta a disposición mediante consignación ante el Notario, que puede aparecer como una compensación relativa para el demandado, al que se le crean otro tipo de cortapisas de mucha mayor relevancia, y que además deberá cuidar especialemnte, por razones obvias, de que el Juzgado tenga conocimiento de que se ha producido dicha consignación.
La enervación es posible en el arrendamiento de viviendas o fincas urbanas habitables en que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, sólo hasta el momento inmediatamente anterior al señalado para la celebración del juicio. Este juicio podrá ser, según el artículo 39-3, de la nueva Ley, la comparecencia del artículo 730 de la de Enjuiciamiento Civil, con las especialidades del procedimiento especial de desahucio y las limitaciones en materia probatoria del artículo 1.579 de la Ley Procesal. Sin embargo, la posibilidad abierta por el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos -acumulación de la acción de resolución del contrato y de la reclamación de las cantidades adeudadas- probablemente orientará casi siempre, por razones no tanto de economía procesal como de efectividad material (también en la fase de ejecución), el rumbo de las interpelaciones judiciales hacia el Juicio Declarativo Ordinario de Cognición, previsto para tal supuesto con independencia de la cuantía, como con abstracción de la importancia económica del asunto se refiere al Juicio Verbal el párrafo 4 del artículo 39 de la Ley, respecto de la determinación de la renta. La opción por una u otra alternativa -acción independiente o acciones acumuladas- queda reservada a la voluntad del actor, no estando prevista la acumulación de autos, y dependerá en muchas ocasiones de condicionamientos no de técnica procesal, sino de instrumentalización táctica del procedimiento.
De este modo, cuestiones como el distinto juego de los plazos, la diversa extensión y limitaciones de la prueba, y otras, pueden merecer tanta importancia como las de fondo, a la hora de redactar la demanda.
Entendiendo que las disposiciones generales del Juicio de Desahucio de la L.E.C. (Artículos 1.561 a 1.567) deben ser de aplicación también cuando se ejerciten las acciones acumuladas conforme al artículo 40 de la L.A.U. aunque el cauce procedimental sea el Juicio de Cognición (En caso contrario la posibilidad de enervación queda totalmente en manos del arrendador-demandante, que podría conceder esa "gracia" al locatario o no, a su libre arbitrio, promoviendo únicamente el desahucio por falta de pago u optando por la acumulación de acciones, con lo cual la reforma alcanzaría resultados aberrantes), resulta interesante el supuesto que se planteará cuando el demandado no se persone en los autos dentro del plazo concedido para comparecer y contestar a la demanda. El párrafo segundo del artículo 43 del Decreto de 21 de Noviembre de 1.952 reserva al actor la posibilidad de pedir una segunda citación (segundo emplazamiento) cuando la primera se ha hecho en su persona o en la de un pariente que conviva con él, con el apercibimiento de tenerle por conforme con los hechos y dictar sentencia. La cuestión que se plantea es la de si podrá el demandado rebelde enervar el desahucio con posterioridad al segundo llamamiento por el Juzgado, y la respuesta parece que sólo puede ser afirmativa, puesto que el Juzgado, en la providencia acordando citar por segunda vez al demandado, no tiene otro remedio que dejar sin efecto o suspender el primer señalamiento, al resultar imposible integrar el plazo del artículo 38 del Decreto de 1.952 en el término de su artículo 48. Como consecuencia de todo ello, resulta incontestable que, en la hipótesis esbozada, el mecanismo del artículo 43-2 del Decreto, introducido en la reforma de 1.984 como un auténtico acelerador del procedimiento en manos de la parte actora, puede servir aquí a todo lo contrario, y no hace falta esperar a que los asuntos se vayan sustanciando para comprender que la utilización del mentado 43-2, en materia de desahucio por falta de pago, va a quedar relegada al anecdotario histórico forense, como instrumento esencialmente inservible, e incluso peligroso, para los intereses del demandante.
Es el examen de esta y otras contradicciones el que puede mover a poner en tela de juicio la oportunidad de la elección del procedimiento de Cognición para los supuestos de acumulación del artículo 40 de la L.A.U. )No ofrecía suficientes garantías al legislador el proceso monitorio de desahucio de la L.E.C.?
En el párrafo 5 del Preámbulo de la Ley se advierte que la regulación de las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción de desahucio "matiza de forma significativa las posibilidades de enervación".
La Ley "matiza" esas posibilidades reduciéndolas a una sola. Hasta ahora, el artículo 147 de la Ley de 1.964 limitaba el uso de dicho beneficio en los supuestos en que, por constituir una conducta procesal reiterada, fuese considerada por el Juez o Tribunal como reprochable y constitutiva de manifiesto abuso o ejercicio anormal de su derecho, sobrepasando los límites de la buena fe; a cuyo fin podía el actor, en el curso del litigio, alegar y probar dicha reiteración. La previsión legal parecía buscar una correspondencia entre la protección del arrendatario de buena fe, para permitirle salvar el contrato en condiciones económicamente desfavorables, y exigencias éticas que obligaban al Juzgador a impedir los excesos en la aplicación del precepto.
En la nueva Ley, el sistema anterior, que daba entrada a la necesaria ponderación judicial de todas las circunstancias existentes en cada supuesto concreto, ha sido sustituído por el automatismo de la concesión de una única oportunidad, de modo que la enervación "no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente". Se desemboca así en una completa y no deseable objetivación, que puede dar lugar a situaciones de cierta desprotección para el arrendatario.
La posibilidad de enervación queda además cerecenada por la nueva redacción del artículo 1.563-2 de la L.E.C., en el supuesto en el que el arrendador hubiese requerido de apgo al arrendatario, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y éste -el arrendatario- no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.
Tal y como está redactado el párrafo puede inducir a confución, en cuanto a la cantidad que deba haber abonado el arrendatario para tener la posibilidad de enervar la acción. En principio, parece que bastará con que el demandado haya pagado al actor, como mínimo, la cantidad reclamada en la fecha del requerimiento efectuado con ese intervalo de cuatro meses. No puede pretenderse que la enervación quede supeditada al pago de todas las cantidades adeudadas al tiempo de presentación de la demanda, pues, en ese caso, la demanda carece de objeto.
En cuanto a las prevenciones contenidas en el párrafo 31 del artículo 1.563 de la L.E.C., en la redacción dada por la Disposición Adicional Quinta de la L.A.U., será prudente esperar a que las resoluciones judiciales vayan dando respuesta a las interrogantes que se pueden plantear. Entre otras, )Qué puede ocurrir si no se indican en la demanda las "circunstancias concurrentes" que puedan permitir o no la enervación? )Podrá el Juzgado, de oficio, cuando tenga conocimiento de que se ha producido otra anterior, impedir la enervación, considerándose el párrafo 21 del artículo 1.563 L.E.C. como una norma de orden público procesal? )Queda abierta la posibilidad de enervación, por el contrario, y pese a lo dispuesto, si nada dice el demandante en su demanda?
Tampoco se entiende muy bien la referencia a la procedencia de la enervación, ni esa otra relativa a la indicación del Juzgado, en la citación, sobre el "deber" de pagar o consignar.
Como conclusión, los supuestos de enervación resultan efectivamente matizados por el legislador, pero van a precisar, además, de no pocas matizaciones por los Jueces y Tribunales. Y, como reflexión, empieza a resultar alarmante la despreocupación creciente que por el Derecho Procesal parece advertirse en las últimas reformas. Se ha dicho es tarea que precisa de finas pinceladas y un esmero y sutileza en la conjunción de todas ellas, trabajo de restaurador experto que no admite el brochazo contemporizador.
PUBLICADO EN Pro Te Sto, REVISTA DEL ILTRE. COLEGIO DE ABOGADOS DE OVIEDO, N1 20, DE DICIEMBRE DE 1.994, Y EN EL BOLETIN INFORMATIVO DEL ILTRE. COLEGIO DE ABOGADOS DE LA RIOJA N1 13, DE ENERO-FEBRERO DE 1.995.