ACTUALIZACION DE LA RENTA DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO ANTERIORES AL 9 DE MAYO DE 1.985, SEGUN LA L.A.U. DE 1.994. APROXIMACION PRACTICA.

                                                                                       Antonio Ugarte Tundidor.  Abogado.

I. INTRODUCCION.

    El apartado C) de la Disposición Adicional Tercera de la Ley 29/1.994, de 24 de Noviembre, se refiere a la actualización de la renta satisfecha por el arrendamiento de locales de negocio concertados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-Ley de 30 de Abril de 1.985, derogando de forma expresa lo dispuesto en el número 1 del artículo 100 del Texto Refundido de la L.A.U. de 1.964.

    En términos de la Exposición de Motivos de la Ley, lo que se pretende con la actualización es desbloquear las rentas congeladas, haciendo que la pactada inicialmente recupere gradualmente las variaciones no repercutidas de la inflación, desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal; y el mecanismo de la actualización opera con independencia de que dicho contrato contenga ya, o no, un determinado sistema de actualización⁽¹⁾. Así, de una parte, la adecuación a las variaciones de la inflación se alcanza siempre en los contratos que no contienen cláusula de revisión o actualización y, de otra, también se cumple en aquellos otros que, aún dotados de un pacto revisor válido, han quedado en su contenido económico más o menos apartados del decurso ascendente del índice de inflación. Todo ello resulta razonable, y puede permitir el mantenimiento de la proporcionalidad entre las prestaciones de las partes, a lo largo del tracto contractual, a que se refiere repetidamente el legislador empleando esa acepción más térmica, aunque no necesariamente más técnica, de desbloquear las rentas congeladas

    Por lo tanto, a efectos de aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la L.A.U. de 1.994, resulta esencial determinar previamente el valor que las partes, en uso de la autonomía de la voluntad, dieron al arrendamiento en el momento de concertarlo (Sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 11 de Septiembre de 1.996, La Ley-Dic.96, n114; Actualidad Civil Audiencias 24/96, 1784). Es decir, se hará preciso referirse, en primer lugar y en cada caso concreto, al modo en que se produce la contratación inicial y se reflejan en el contrato los intereses económicos de las partes, para luego poder hablar del mantenimiento o no de una proporcionalidad y un equilibrio entre los mismos.

    En consecuencia, puede establecerse como presupuesto de la actualización la pérdida del mantenimiento de la proporcionalidad entre las prestaciones de las partes en el arrendamiento, materializada, ora en un incremento de la renta que resulta inferior a la evolución económica del mercado, ora en una situación de inamovilidad de la merced inicialmente estipulada; con la consecuencia de que, al irse apartando paulatinamente de aquella evolución general, el precio determinado contractualmente se ha convertido, para el arrendador, en una contraprestación antieconómica.

    No se contempla en las normas transitorias de la Ley el supuesto de ajuste a la baja de las rentas que se han incrementado excesivamente, superando en su evolución el aumento expresado por los índices referenciales utilizados, de modo que la ordenación contenida en la nueva L.A.U. tiende a mitigar la supuesta tradicional desprotección de los intereses pecuniarios de la parte arrendadora⁽²⁾. Y por este motivo la Ley pone exclusivamente en manos del arrendador la posibilidad de acudir al mecanismo de actualización.

    En relación con la actualización de la renta, la única opción que la L.A.U. de 24 de Noviembre de 1.994 concede al arrendatario, aparte de permitirle oponerse por escrito a la actualización -renuencia que se sanciona con la extinción del contrato en cinco años desde la entrada en vigor de la norma- consiste en facultarle para anticipar o acelerar, por su voluntad, el proceso de actualización, a cambio de un incremento de cinco años en el plazo legal de extinción del arrendamiento (Apartado 7 de la Disposición Transitoria).

II. PROCESO DE ACTUALIZACION.

    Por iniciativa del arrendador, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, con observancia de las reglas contenidas en el apartado 6 de la Disposición Transitoria Tercera, previo requerimiento fehaciente al arrendatario y en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Al referirnos a la necesidad del requerimiento fehaciente -ordinariamente por conducto notarial o a través de acto de conciliación en sede judicial- como formalidad ineludible para el arrendador, debe de tenerse en cuenta que lo prevenido por el legislador no es un único requerimiento, sino varios sucesivos, que deberán practicarse mientras no se haya completado el proceso de actualización, anualmente y precisamente en la fecha en que se cumpla cada anualidad de vigencia del contrato.

    En cuanto al cálculo de la renta actualizada, la Disposición Transitoria ha adoptado un sistema de tablas y porcentajes, para cuya elaboración el criterio empleado no parece ser el mismo, pues la progresividad de los incrementos es distinta en la actualización en cinco años que en la prevista para diez. Las operaciones matemáticas para la aplicación de los porcentajes asignados a cada tramo, no ofrecen especial dificultad, pero, en cambio, sí puede resultar inusitadamente complicado, en ocasiones, encajar con algún acierto el supuesto de hecho en las previsiones normativas, lo que denota una falta de adecuación de la labor legislativa a la realidad existente, que cada vez pasa más inadvertida, por cada vez más habitual.

    Según la regla 10, la renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice General del Sistema de Indices de Precios al Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización. Con la salvedad, respecto de los arrendamientos anteriores al 12 de Mayo de 1.956, de que la renta inicial será la revalorizada del artículo 96.10 del Texto Refundido de 1.964, y se tomará como índice correspondiente a la fecha del contrato el de Junio de 1.964.

    El cálculo de las proporciones anteriores, a través de una regla de tres simple, ha dado lugar a la generalización de la siguiente fórmula:

    Renta actualizada   =   Indice mes anterior a la actualización x Renta inicial 

                                                    Indice mes anterior al contrato

    De la cantidad resultante, será exigible al arrendador únicamente el porcentaje de las tablas incluídas en la regla 30 (Para arrendamientos a extinguir en 5 ó 10 años) y en la regla 90-a) apartado 11, de la Disposición Transitoria Segunda (Para arrendamientos a extinguir en 15 ó 20 años y aquellos en que el arrendatario sea persona física).

    En el primer caso, el período de actualización dura cinco años, en cada uno de los cuales el porcentaje exigible se fija en el 10, 20, 35, 60 y 100 por cien de la renta actualizada. En el segundo, el proceso de actualización se extiende a diez años, comenzando en un 10 por ciento el primer año e incrementándose en un 10 por cien durante cada una de las anualidades sucesivas.

    Para los dos supuestos, debe precisarse que la renta que venía pagándose antes de la actualización, con las cantidades asimiladas a la misma, se trasladará sobre la tabla resultante, de modo que el porcentaje de renta actualizada a satisfacer por el arrendatario será el inmediatamente superior.

    El proceso de actualización tiene un carácter dinámico, con la finalidad de permitir, en anualidades sucesivas, el ajuste de la renta sobre los índices de referencia que se vayan publicando, lo que determina que la renta actualizada no sea la misma en cada anualidad, sino que se vaya incrementando, conforme al índice que resulte de aplicación. Es decir, que sólo cuando se vayan cumpliendo los sucesivos años de vigencia del contrato se podrán conocer los sucesivos índices, y sólo entonces podrá discernirse, a la vez, el tramo de las tablas en que corresponda ubicar la renta actualizada en cada período de tiempo (20%, 30%, 40%, etc.). Por esta razón, los requerimientos fechacientes del arrendador al arrendatario deben efectuarse con idéntica periodicidad anual, conteniendo expresión justificada de los tipos de incremento aplicados, y la determinación de la renta actualizada resultante, correspondiente al período, correctamente calculada; con indicación, finalmente, del porcentaje que resulte de aplicación al año en curso.

    Culmina el proceso cuando se alcanza el 100 por cien de la renta actualizada, momento a partir del cual la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el I.P.C., salvo que el contrato contenga otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación (Disposición Transitoria Tercera, C), 6, regla 60).

    El mecanismo de actualización previsto, de aparente sencillez, puede dar lugar, en su aplicación práctica, a numerosos problemas, algunos de ellos relativamente complejos, a los que intentaremos aproximarnos con algún rigor en adelante.

III. NEGATIVA DEL ARRENDATARIO A LA ACTUALIZACION.

    Ante el requerimiento fehaciente del arrendador para actualizar la renta conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de 1.994, el arrendatario, en los casos a que se refiere el número 8 de la misma, que son la mayoría, podrá optar entre aceptar la actualización o que ésta no se aplique. Cuando se incline por la no revisión, el contrato se extinguirá al vencer la quinta anualidad, contada a partir de la entrada en vigor de la Ley.

    El establecimiento de esta suerte de prórroga legal de la vigencia del arrendamiento podría permitir al locatario, mientras tanto, acceder a otro contrato para continuar con su actividad, o simplemente disponer de un período de tiempo más que holgado para preparar ordenadamente el cese del negocio. Sin embargo, del tenor literal del párrafo tercero se desprende que tal posibilidad desaparecerá de iure el día 1 de Enero del año 2.000.

    En el número 6 de esta Disposición Transitoria, del mismo modo que en el número 11 de la Disposición Transitoria Segunda para los arrendamientos de vivienda, no se establece ningún período concreto para instar la actualización, de modo que es muy posible que el incremento de la renta se promueva transcurridos más de cinco años desde la entrada en vigor de la Ley. En tal supuesto, y tal como está redactada la norma, parece claro que la oposición del arrendatario a la revisión implicaría, desde el mismo momento en que se manifiestase la voluntad contraria a dicha revisión, la extinción automática del contrato.

    Grave desafuero debe constituir para el legislador la conducta del arrendatario que se oponga a la actualización, cuando la sanciona con tan inusitada expeditividad. Desde luego, resulta contrario a toda lógica que el plazo de extinción del contrato se haya puesto en manos del arrendador, que es quien, en definitiva, puede poner en marcha, antes o después, el mecanismo de la actualización. Pero, además, puede aparecer como absurdo que sólo puedan gozar de esa prórroga decreciente los arrendatarios que tengan la suerte de que los arrendadores del local utilicen el mecanismo de la norma transitoria en los primeros cinco años de vigencia de la Ley, y que los demás se vean defenestrados ipso facto.

    Por otra parte, como se razona en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 16 de Octubre de 1.997 (Revista Jurídica Sepín n1 183, SP 14320), el arrendatario que estime que existen circunstancias que, a su juicio, impiden la actualización, debe tener derecho a que se resuelva su oposición en el curso del Juicio verbal previsto en el artículo 39, 4, de la Ley, sin que se produzca automáticamente la extinción, por analogía con el procedimiento de elevación de renta previsto en el artículo 101 de la L.A.U. de 1.964, en el que sólo se permite al arrendador instar la resolución del contrato si fuera temeraria la oposición del inquilino a la elevación pretendida.

    En la práctica, ocurrirá en ocasiones que el arrendatario, optando por la no revisión, se incline a su vez por no hacerlo en la forma legalmente prevista, sino que continúe pagando la misma renta y no manifieste al arrendador su voluntad contraria, ni por escrito ni verbalmente, de modo que éste último, en el caso de solicitar la tutela judicial, puede verse ante una triple alternativa procesal: Acudir al Juicio Verbal del artículo 39,4, de la Ley, al no haberse optado expresamente por la no revisión, y para que se determine que la renta que debe abonarse es la actualizada contenida en el requerimiento; acudir a un futuro Juicio de Desahucio de su párrafo 31, para que se declare la extinción del arrendamiento, estimando que el hecho de continuar pagando la misma renta implica oposición a la actualización; o ejercitar acumuladamente una acción de resolución del contrato y la reclamación de las diferencias entre las rentas abonadas y la actualizada, en el Juicio de Cognición previsto por el artículo 40.

IV. OPOSICION DEL ARRENDATARIO A LOS CALCULOS CONTENIDOS EN EL REQUERIMIENTO.

    Puede ocurrir que el locatario, al recibir el requerimiento fehaciente para proceder a la actualización, asienta, y se halle dispuesto a consentir que la renta se revise, pero no esté de acuerdo con los cálculos efectuados por el arrendador.

    La divergencia puede producirse, en algunos casos, en el modo de calcular la merced actualizada (Aplicación de índices incorrectamente, error en las operaciones), pero con mayor habitualidad parece plantearse el supuesto de que el arrendador pretenda acudir a un período de actualización más reducido (Cinco años, en lugar de diez), o que las partes no se pongan de acuerdo sobre cómo ejecutar el mecanismo previsto, cuando los cálculos obligan a aplicar, en la primera anualidad de revisión, un porcentaje mayor que el previsto en las tablas, por ser la renta actual más elevada. En todos los casos, bastará con que la contestación al requerimiento contenga las subsanaciones o rectificaciones adecuadas.

    En el último supuesto, cuando el porcentaje de la renta actualizada que corresponda pagar no coincida con el porcentaje del período de actualización de la tabla, se suscita un problema de interpretación, que puede dar lugar a dos posiciones diferentes:

    Según una, la actualización se completará en los años que resten, según la tabla aplicable. De este modo, si en el primer período anual la renta a abonar es superior al 50% y debe, por tanto, aplicarse el 60%, que correspondería al sexto período en la tabla de diez años, el proceso de actualización se completará el cuarto año, ya que entonces se alcanzará el 100%. Esta tesis no parece la más defendible, pues, en principio, no debe admitirse que, por el hecho de que el arrendatario satisfaga una renta mayor, no pueda disfrutar del período que le concede la Ley.

    Desde otra posición, puede mantenerse que en la actualización deberá necesariamente respetar el plazo concedido al arrendatario, y los requerimientos fehacientes del dador del arrendamiento deberán sucederse hasta que se complete el 100%, sin pasar automáticamente cada año al tramo siguiente. La razón es sencilla, y se explica en términos económicos: Mientras los índices de actualización que se vayan publicando aumenten lentamente, debido al mantenimiento de los actuales tipos de interés bajos, es muy probable, y de hecho así está sucediendo, que la aplicación de dichos índices permita el mantenimiento de la renta en un mismo porcentaje durante más de un año. Por lo tanto, ínterin no se llegue al 100%, habrá que continuar el proceso actualizador hasta cumplir, en su caso, los diez años.

    Una vez alcanzado ese 100%, sin embargo, ya no será necesario el requerimiento fehaciente, puesto que el resultado de la aplicación del índice de precios al consumo sobre la renta coincidirá necesariamente con el de la operación matemática en que consiste el cálculo de la renta actualizada. Por la misma razón, una vez que se llegue al 100%, obviamente, no se hará necesario agotar todas las anualidades del proceso de actualización (En este sentido se pronuncian las Sentencias de la Audiencia Provincial de La Coruña de 16 de febrero de 1.996, de la Audiencia Provincial de Valladolid de 26 de Febrero de 1.996, de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 15 de Mayo de 1.997 y de la Audiencia Provincial de Oviedo de 4 de Marzo de 1.998 (Tribunales de Asturias, marg. 7517).

    En cuanto al procedimiento para articular la impugnación del contenido del requerimiento fehaciente y sus cálculos, viene otorgada al arrendatario a través de los artículos 101, 106 y concordantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, que sigue rigiendo los contratos anteriores al 9 de Mayo de 1.985 en todo lo no expresamente modificado por la Disposición Adicional Tercera de la Ley de 1.994. Así lo entiende, al menos, una parte de la doctrina (Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano, en "Comentarios a la L.A.U.", Aranzadi, 1.995), siendo el cauce procesal el del artículo 39, 4, de la nueva Ley.

    Por tanto, el plazo de caducidad es el contenido en el artículo 106 de la Ley de 1.964, debiendo contarse los tres meses a partir de la fecha del requerimiento.

V. ACTUALIZACION CONFORME AL SISTEMA CONTENIDO EN EL CONTRATO, UNA VEZ ALCANZADO EL 100 % DE LA RENTA ACTUALIZADA.

    La letra de la regla 60 del apartado C) de la Disposición Transitoria viene a expresar que, alcanzado el 100% de actualización, la renta podrá ser actualizada aplicando las variaciones del I.P.C., salvo que el contrato contenga expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación. Establecida así la superioridad del contrato, nos encontramos con la paradoja de que, si el resultado de la aplicación del mismo es inferior a los incrementos del I.P.C., se estará produciendo un contramandato de "desactualización" de la renta, que no parece cohonestable, sistemáticamente, con las previsiones de la Ley ni con las intenciones declaradas en su Preámbulo.

VI. LA EFICACIA DE LOS PACTOS LIBREMENTE ASUMIDOS POR LAS PARTES, COMO LIMITE DE LA NORMA ACTUALIZADORA.

    Puede ocurrir que el contrato de arrendamiento de local de negocio contenga una cláusula que prohíba o limite los incrementos de la renta, durante un determinado período de tiempo. Con independencia de las razones que llevaran a las partes, en uso de su libertad para contratar, a incluir en el contrato una cláusula de ese tipo, la consecuencia es que la evolución de la renta contractual necesariamente se apartará de la seguida por los indicadores económicos del coste de la vida.

    ¿Qué sucede si, al amparo de la nueva regulación, los arrendadores pretenden actualizar la renta con olvido de los pactos que les vinculan y que, en la generalidad de los casos, podrán considerarse ya como perfeccionados y consumados?  ¿Puede el arrendador aplicar en su literalidad las reglas de actualización contenidas en la Disposición Transitoria Tercera de la L.A.U. de 1.994, sin tener en cuenta la prohibición o la limitación pactada en el contrato?

    Parece razonable entender que para resolver la contradicción entre lo determinado en el contrato y lo posteriormente previsto en la norma transitoria, habrá de examinarse el contenido de la concreta relación contractual, sin hacer una aplicación automática, excluyente e irreflexiva de la norma actualizadora, que suponga una retroacción ciega sobre los compromisos, derechos y obligaciones asumidos y adquiridos por las partes, lo que llevaría a negar siempre toda relevancia jurídica a los pactos que dan vida al contrato, amparados en el art. 1.255 del Código Civil y en el art. 98 del Texto de 1.964, pactos a los que la propia Ley de 1.994 (Artículo 4, 3) otorga tal validez que los coloca por encima de lo dispuesto en la propia Ley, de la que sus Disposiciones Transitorias no son más que una parte.

    A mayor abundamiento, debe de tenerse en cuenta el distinto valor que a la voluntad contractual debe otorgarse, conforme a la L.A.U. del 64, y también conforme la Ley del 94, en los contratos de arrendamiento de vivienda y en los demás contratos de arrendamiento.

    El Preámbulo de la Ley actual, manteniendo e incluso potenciando el principio de autonomía de voluntad respecto de la regulación anterior, afirma que " La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia. En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes...(sic) Para ello, en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil."

    Debe remarcarse que, en efecto, si bien en los arrendamientos de vivienda existe tradicionalmente un componente tuitivo que justifica que determinados derechos sean irrenunciables, no ocurre lo mismo en los arrendamientos de locales de negocio, materia regida por normas de derecho dispositivo y en la que la autonomía de la voluntad de las partes plasmada en el contrato juega un papel de primer orden. Recogiendo el comentario de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de Enero de 1.995 (Arrendamientos Urbanos, Lex Nova, pág. 407),   " La jurisprudencia en general no ha tenido duda sobre la validez de la renuncia anticipada a los derechos en general (...) siempre que se haga sobre derechos que la ley permite renunciar, por persona capaz y de forma clara."

    La consecuencia que puede extraerse es que si el arrendador asintió y consintió en que la renta no pudiera exceder de un límite máximo en un lapso de tiempo determinado, y por lo tanto asintió y consintió en que el estipendio acordado no siguiera, en ese período, el mismo tracto del I.P.C., no puede posteriormente pretender actualizar la renta contractual de ese tiempo a dicho I.P.C., y por lo tanto la actualización se debe referir al resto de las anualidades y respetar el límite económico en que se traduce el pacto limitativo. Todo ello con sometimiento a las reglas generales de la contratación y al principio general contenido en el apotegma pacta sunt servanda.

    En otras palabras, pudiera afirmarse que el arrendador, en ese supuesto, no se encontraría civilmente legitimado para romper, después de consentidos, confirmados y ya perfeccionados, sus propios pactos económicos. Lo que no significa, en modo alguno, atentar contra el contenido de la Disposición Transitoria Tercera, que no es ni mucho menos una norma de ius cogens ( "... podrá ser actualizada"), ni es una norma necesariamente aplicable en su literalidad y sólo en su literalidad, con abstracción del contrato sobre el que se pretende extender sus efectos.

    El Profesor Fuentes Lojo, en su obra "Novísima Suma de Arrendamientos Urbanos", al referirse a los pactos válidamente concertados por las partes, afirma que ALa nueva Ley no puede imponerse a la voluntad de las partes (Art. 1.255 del Código Civil) y derogar, convirtiendo en inaplicables, los convenios que libremente suscribieron aquéllas. Ese no es su espíritu ni su finalidad@. En la obra citada (Tomo IV, página 70), sostiene que " al fin y al cabo, la actualización queda a merced del arrendador, por lo que, si la puede o no llevar a cabo, también ha de cumplir lo que pactó."

    A ello puede añadirse que el apartamiento por el arrendador de lo pactado en el contrato, para utilizar la posibilidad que le otorga la norma actualizadora, con una exclusiva motivación lucrativa, resulta, por otra parte, contrario a las más elementales exigencias éticas del Derecho y sobrepasa los límites de la buena fe y de la equidad.

    No olvidemos tampoco que existen supuestos en los que en el contrato creador de la locación se contiene una cláusula que limita los aumentos de la renta, precisamente porque se parte de una cantidad elevada, de modo que no se hubiera alcanzado nunca un acuerdo sobre la fijación de esa cantidad, si no se estableciera una limitación a los posibles incrementos de la misma. En estos supuestos, la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera puede producir un aumento brutal de la renta, que a su vez puede suponer, no sólo la ruptura del equilibrio y proporción necesarios entre las prestaciones, sino que, indirecta y veladamente, mediante la introducción de un elemento de simple presión económica, se esté atentando contra el principio de conservación del contrato (derecho de prórroga forzosa); consecuencia que no se encuentra ni en la letra ni en el espíritu de la Ley.

    Las anteriores consideraciones se corresponden con una línea jurisprudencial que siempre ha venido defendiendo, respecto de los locales de negocio, que no cabe ampararse en normas imperativas de contenido proteccionista para eludir el cumplimiento de pactos concretados entre las partes, pactos a cuyo cumplimiento vienen obligadas con arreglo a lo preceptuado en los artículos 1.091, 1.258, 1.278 y concordantes del Código Civil, que proclaman la fuerza obligatoria de lo convenido. En la indicada línea jurisprudencial, podemos retroceder hasta las Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de Septiembre de 1.955 (Aranzadi 1549) y de 19 de Diciembre de 1.960 (Aranzadi 4101) o encontrar otras más recientes, como la de 14 de Octubre de 1.976 (Aranzadi 4187) o la Sentencia del mismo Tribunal Supremo de 14 de Mayo de 1.982 (Aranzadi 2572).

    Finalmente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de Julio de 1.996 (La Ley 96-7818), explica cómo " La jurisprudencia, si bien toma como renta base para cada revisión la que resulte de la actualización inmediatamente anterior, es decir, la ya revisada, respeta siempre lo pactado, la autonomía de la voluntad, y sólo cuando no aparece que se haya querido otra cosa es cuando aplica dicho criterio como más coherente."

    Entre la llamada jurisprudencia menor existen también algunas decisiones que se encuentran alineadas en la misma dirección. Entre ellas, cabe referirse a la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Coruña de 4 de Diciembre de 1.996 (Actualidad Civil/Audiencias, 333). En el supuesto recogido en dicha resolución, se pactaba una renta determinada, pero se reducía durante los primeros años, en unos límites concretos, como contraprestación a la realización de una serie de obras por parte del arrendatario. La Sentencia aplica la Disposición Transitoria Tercera, pero no tiene en cuenta aquella renta que se fija inicialmente en el contrato, sino la que posteriormente se pacta, teóricamente para permitir la realización de obras. Confirmándose por el Tribunal la Sentencia del Juzgado en base a que " La Sentencia apelada contiene, sobre la cuestión examinada, una más que razonable interpretación de la voluntad de las partes manifestada en el contrato originario en orden al precio inicialmente pactado a servir de base para la actualización de las rentas permitida por la actual Ley Arrendaticia Urbana."

    Por su parte, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Orense de 5 de Septiembre de 1.996 (Revista Sepan, 12.445) viene a confirmar cuanto hemos expuesto en torno a la importancia de la voluntad de las partes en los contratos de arrendamiento de local de negocio y de arrendamiento para uso distinto de vivienda, advirtiendo que "La actualización que previene la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos en la letra c) de su Disposición Transitoria Tercera, para los contratos anteriores a 1.985, queda referida para aquellas rentas que no vengan ya actualizadas por pacto expreso de los contratantes en base a índices expresivos de la evolución del coste de la vida tomadas de Organos oficiales, como ocurre en el caso de la litis en que en el contrato que vinculaba a las partes se estableció que la renta se revisará cada año para ajustarla a las variaciones del coste de la vida que publique Estadística, y ello porque la novedosa actualización legal no es imperativa, y de otra parte, por algo tan sencillo de que en Derecho no puede modificarse por una parte lo que lícita, válida y eficazmente viene legalmente establecido, por ello no necesita la nueva Ley decir expresamente que se establece la posibilidad de actualizar la renta sólo para los contratos en que así no se hubiese expresamente convenido."

    En parecidos términos se pronuncia la Audiencia Provincial de Palencia en su Sentencia de 19 de Noviembre de 1.997 (Revista Jurídica Sepan 183, SP 14149), afirmando que el desconocimiento de lo anteriormente pactado supone vulneración de la doctrina de los propios actos.

    El problema es abordado también por la más reciente Sentencia de la Audiencia Provincial de Logroño de 9 de Marzo de 1.998, conjugando la posibilidad de actualización al amparo de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera de la nueva L.A.U. de 24 de Julio de 1.994 con el principio de la libertad de pactos proclamada por el artículo 1.255 del Código Civil y el carácter renunciable de los derechos correspondientes a las partes en los contratos de arrendamiento de local de negocio.

    En el supuesto de los autos, el contrato de arrendamiento contenía una estipulación en la que se fijaba que el incremento de la renta, revisable anualmente con aplicación del I.P.C., no podría superar, en los primeros diez años de vida del contrato, la cantidad de 2.000 pesetas por año, pudiendo actualizarse después, con arreglo a las variaciones experimentadas por el I.P.C., pero ya sin ninguna limitación. La parte arrendadora sostuvo que la Disposición Adicional Tercera de la Ley debía ser aplicada en sus términos, y sin ningún tipo de restricciones, tomando como referencia de la actualización la renta inicial. La Sentencia dictada en primera instancia considera que la limitación contenida en la condición tercera del contrato es perfectamente válida, tiene fuerza de Ley entre los contratantes y debe ser respetada por éstos, y, por tanto, hasta el 1 de Julio de 1.992 regirá el pacto limitativo de rentas, y a partir de esa fecha operará el sistema actualizatorio, permitiendo al arrendador, a partir de entonces, hacer uso de la facultad de actualización conferida por dicha Disposición Transitoria. La Sentencia de la Audiencia Provincial confirma íntegramente aquélla, razonando que el aumento de la renta finalmente determinado permite mantener la equivalencia de las prestaciones acordadas⁽³⁾, con lo que, a su vez, se da completo cumplimiento al tenor del artículo 1.255 del Código Civil, que exige el respeto a la buena fe.

    No puede extrañar, por ello, que la llamada jurisprudencia menor se incline por sostener que las revisiones de la nueva L.A.U. tienen un carácter extraordinario, en coexistencia con las revisiones pactadas (Sentencia de la Audiencia Provincial de San Sebastián de 30 de Marzo de 1.998, en Revista Jurídica Sepan 183, SP 15071).

    De lo hasta aquí expuesto puede extraerse, como conclusión, que para proceder a la actualización de la renta en los arrendamientos de local de negocio, conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Tercera, deben ser respetados los pactos limitativos establecidos por las partes, otorgados válidamente e insertos en el contrato de arrendamiento, conjugando así la nueva normativa -teniendo en cuenta los fines que su Preámbulo proclama- con la autonomía de la voluntad expresada en el contrato.

    De otra parte, resultaría incomprensible que la Disposición Transitoria Tercera se aplicara sólo en su literalidad, sin que se pueda tener en cuenta el contrato sobre el que se aplica la norma actualizadora, en contradicción con su propia regulación (artículo 4), y generando una situación de desigualdad de trato entre los contratos de local de negocio concertados al amparo de la Ley anterior (A los que se aplicaría ciegamente la norma actualizadora) y los contratos para uso distinto al de vivienda, concertados al amparo de la nueva Ley, en los que, en uso de la libre disposición de las partes, se podría fijar la renta en el modo en que las mismas tuvieran por conveniente. No puede extrañar, en consecuencia, que algunos autores (El propio Fuentes Lojo, en la obra citada) se hayan planteado la posible inconstitucionalidad de las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la Ley de 1.994, y no sólo en base a la vulneración del derecho de igualdad ante la Ley, sino por el problema de la retroactividad⁽⁴⁾.

    Examinado todo lo anterior, resulta extremadamente difícil compartir que la Disposición Transitoria Tercera sea una norma de alcance y aplicación inequívocas. Muy al contrario, puede afirmarse que toda cautela es poca en la aplicación de dicha disposición.

VII. BREVE CONCLUSION.

    La actualización de la renta de locales de negocio conforme a la Ley de 1.994 puede suponer, en buena parte de los supuestos, un proceso complejo y dilatado, apartado de la aparente sencillez proclamada en la exposición de motivos que contiene su Preámbulo, y fuente de presentes y futuras contiendas judiciales. En dicho proceso de actualización se perciben matices economicistas que parecen superponerse, en ocasiones, al empleo de una más depurada técnica jurídica, lo que viene a dificultar la labor de los profesionales que se enfrentan en el día a día con los supuestos concretos. Todo ello en detrimento de una seguridad jurídica a la que no contribuyen técnicas legislativas de pura ortopedia transitoria, que, a más, rara vez vienen a alcanzar una parte apreciable de los fines deseados o las metas prometidas.

Las llamadas a la reforma de las leyes recién publicadas, desde todos los sectores que intervienen en su aplicación, como viene ocurriendo con esta nueva L.A.U. desde un principio, constituyen, en realidad, una crítica generalizada a una labor legislativa falta de la necesaria y suficiente claridad y sistemática, y no una simple manifestación de pesimismo. Cada vez resulta más difícil aceptar o compartir que se deje a las resoluciones judiciales, sobre las que el legislador parece hacer un inexplicable ejercicio de delegación, la labor de suplir las carencias de la norma.

PUBLICADO EN EL REPERTORIO DE SENTENCIAS DE ORGANOS JURISDICCIONALES DE LA RIOJA, DE EUROPEA DE DERECHO, 1^er TRIMESTRE DE 1.999.

NOTAS

(1) Conviene señalar que el Anteproyecto de la Ley, en su Exposición de Motivos, se decantaba por la adaptación obligatoria de la renta de los arrendamientos de locales al I.P.C., siempre que no contuvieran cláusulas de estabilización. En la Disposición Transitoria Tercera se preveía la actualización de la renta de los contratos "que no contengan cláusula válida de revisión de renta".

    La actual Disposición Transitoria Tercera de la Ley no contiene esa referencia a la renta de los contratos "que no contengan cláusula válida de revisión de renta", sino que se refiere genéricamente a los contratos de arrendamiento de locales de negocio. Ello puede dar pie a entender que siempre y en todo caso deben ser objeto de actualización las rentas de dichos locales.

(2) El Preámbulo de la Ley actual parte de la consideración de que la normativa anterior resultaba favorable a los intereses del arrendatario (Apartado 1) y se refiere también (Apartado 6) a los Aperjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1.964".

(3) El Tribunal Supremo se ha referido en innumerables ocasiones al mantenimiento, a lo largo del tracto económico del contrato, del equilibrio y la equivalencia entre las prestaciones de las partes. En la reciente Sentencia de 27 de Enero de 1.997 (La Ley 1.332), con cita de otras anteriores, afirma que "El artículo 1.258 del Código Civil establece que los contratos obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, siendo justa consecuencia de buena fe, en sentido objetivo, el restablecimiento de la base contractual con reciprocidad real y equitativa de las obligaciones..."

(4) En base al principio de irretroactividad de las leyes, la nueva normativa resulta relativizada en su aplicación a los actos ya perfeccionados y consentidos antes de su vigencia, sin que sea descartable tener que acudir a los criterios contenidos en las normas transitorias del Código Civil, dado su carácter supletorio respecto de las deficiencias que puedan tener las leyes especiales (Rodrigo Bercovitz Rodríguez Cano, obra citada). Siendo necesario someterse al principio de respeto a los derechos adquiridos y la conservación de los actos y contratos que se proclama en las mismas, en aplicación de la Disposición transitoria 130 de dicho cuerpo sustantivo.

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